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“蓝领公寓”前路在何方?身份亟需明朗化

要闻中国青年报2018-01-10 06:58

为了一张床,从北走到南,一年的时间里“北漂儿”郭玉雷折腾了三次。直到他搬进了“蓝领公寓”,才算有了个安稳的小窝。

来自蓝领招聘平台百姓网的一组数据显示,近年来城市服务业从业人员数量逐年上升,仅2016年,百姓网新增服务业蓝领求职简历数较2015年同期上涨18.69%。而打工者在大城市立足的前提,是有一个稳定又安全的住所。

为了给打拼在大城市里的蓝领群体一张床,“蓝领公寓”渐渐在住房租赁市场中兴起。

搬了三次搬到了“蓝领公寓”

2016年年初,郭玉雷从河北保定来北京打工,成为一名旅游大巴司机,并在海淀区上地一个村子里的“简易楼房”租了一个床位。

这个“简易楼房”原本是一间小平房,房主在原来的基础上“摞”了一层。这个小二楼每层有30~40个房间,住着100多个租客。郭玉雷和他原来的同事住在其中一个五平方米的小房间里。整个村子里到处都是这样的小二楼。

屋子小得可怜,“放个上下铺就没地儿了”。郭雨雷记得,他们住的楼里只有两个公共卫生间和两个公共浴室,都在二楼,一楼的人也只能“爬”上来洗澡、上厕所,特别是在冬天,暖气温度不够的情况下,更为艰难。

夏天没有空调的时候,降温全靠电风扇,但对于北京炎热的夏季,这股风实在微不足道。“太热了,受不了。”坚持了不到一年,郭玉雷搬家了。他从海淀辗转到了望京。

和之前的“简易楼房”相比,这里“房间倒是大了,但用水量供不上了,没水。”他住在三楼,水压不够,水抽不上来,别说洗衣服的水,就连刷牙洗脸的基本用水也不能满足。望京这边房租和之前一样都是一千多元,租房的主要矛盾不过是从空调转移到了用水,郭玉雷在这里勉强坚持了两个月。

2017年3月,郭玉雷又从望京搬到了十八里店。那里和上地的住宿条件差不多,房子就是用砖砌的,不是混凝土框架结构。

“这里房间特别多,一个挨一个,人多,就特别乱。”后来,他又离开了。直到数月前,他在丰台寻到一处“蓝领公寓”,这种内部格局和大学宿舍类似的“蓝领公寓”摆放着许多上下铺,一些服务行业的打工者都住在这儿。

郭玉雷觉得,“这儿挺好的”,六人间的一个床铺,一个月720元,还挺划算。“这个价格如果在外面租房,卫生条件都不好。这边最起码各个房间都有独立卫浴,24小时热水。”郭玉雷觉得住得比以前安心多了。

郭玉雷住的“蓝领公寓”正是当下许多长租公寓平台下一步要努力的方向。去年11月北京市大兴区西红门镇新建村发生火灾,引发社会对群租房安全的思考。

一些长租公寓开始“行动”起来。链家旗下品牌自如CEO熊林去年11月24日就表示,将在一个月内找到一栋适合改造为“蓝领公寓”的房源。

据媒体报道,自如已经在北京洽谈数处有意向的物业,主要集中在四环外的人口比较集中的区域,客群主要为职业和收入相对稳定的人群,比如快递员、餐饮从业者等。首批“蓝领公寓”将在今年落地。

中国青年报·中青在线记者了解到的最新进展是,自如建设“蓝领公寓”的资料已经提交给相关政府部门。

和企业联手合作便于租客管理

其实,“蓝领公寓”早在3年前已悄然在市场露面。

行业里最受关注的是起步于上海的安歆公寓(原“安心公寓”)。该公司CEO、创始人徐早霞把视线聚焦到大城市“蓝领群体”上,是因为“感同身受”。

徐早霞早年辞去在福建的医院管理工作,到上海创业,体会过找房子的艰辛。“大城市的房子太贵了,租不起人就留不下;留不下,就谈不上安居乐业。”2014年,安歆公寓第一家店出现在上海火车站附近。内部风格像快捷酒店,房间里贴着暖色调的壁纸,有上下铺的多人间,也有单间,价格从15元/天~208元/天不等。

同年,有着类似模式的新起点连锁公寓也出现在市场。据媒体报道,新起点连锁公寓在上海和北京一共运营9个项目,上海7个,北京2个,但去年以来,新起点在上海只有五莲路、中谊路、川沙路、真大路等4家门店处于招租状态。

此外,“9号楼公寓”、“逗号之家”等类似的“蓝领公寓”陆续出现在上海、广州、青岛等地,来自饭店、快递等服务行业的员工陆续成为一张张床铺的“主人”。按照安歆公寓的统计,住在“蓝领公寓”的租客月收入大概在3000元~8000元之间,高中以上的学历占90%。

相比公寓的软环境,徐早霞发现,来公寓里租住的一些人更在意的是“安全”,他们进来看房的时候,会关注到房间里是否安装了烟感和喷淋设备。

爆炸和火灾是最怕出现的意外。“在大城市中打工的人,很多都是来自于三四线城市或是农村,不会选择购买品牌插线板,更多的是选择路边几元店里的劣质产品,”徐早霞知道,这种插线板一旦进入公寓会非常危险。

徐早霞要求公寓里要做到绝对零火:房间里不允许拉电线、不允许有插线板、不允许使用大功率电器,更不能有烟头。

郭玉雷住进“蓝领公寓”后,比以前更注重自己的“习惯”。按照规定,住户不得在公寓内吸烟。郭玉雷身上虽然有股浓重的烟味,但在房间时就会控制自己不抽烟。目前,北京市丰台区的一处安歆公寓共有322个床位,散客占比15%,其他房间已经被一些企业预订。

“虽然住的人数较多,但在管理上并没有什么难度。”安歆公寓丰台店店长高阳告诉记者,和集中式的青年公寓一样,安歆公寓设置了保洁、保安、维修人员、管家和前台。公寓主要与各家企业对接,和企业签订安全协议的同时也与企业员工签订安全协议,“对于个别不服从管理的,(我们)与企业人力资源部门联系,进行协同管理。”

目前,市场中的“蓝领公寓”,大多数选择ToB(面向企业)的形式开展租赁业务,也有一些ToC(面向消费者)形式。一些经营“蓝领公寓”的人发现,许多酒店餐饮服务业在招工的过程中,本身就存在着如何安置员工住宿的问题,但市场上缺乏这样的供给。

安歆公寓目前已和顺丰快递、大董餐饮等公司合作,为这些公司员工提供住宿。长租公寓平台优客逸家去年开始和成都的一家产业园区也开展了类似的合作,该公司CEO刘翔告诉记者,政府在产业园区里面已经规划了配套居住物业,优客逸家装修成宿舍型公寓,用以满足园区企业里的职工居住。

在刘翔看来,平台和企业直接对接,在销售上不仅省时省事,管理上也更容易。“企业要和平台一起来承担管理义务。”

“蓝领公寓”身份亟需明朗化

在一些行业人士看来,大城市中受宠的“白领公寓”提供的是更个性化、环境更好的居住,是给年轻人租房“锦上添花”的产品。但对于“蓝领群体”,“蓝领公寓”则是一种“雪中送炭”的产品。“这个市场其实非常庞大”,刘翔认真计算过,“蓝领公寓”的市场甚至比两三居的白领公寓的量级还要大。

以一间20平方米的房间来看,“蓝领公寓”可以放下6~8人的上下铺,但同样的格局,白领公寓最多住两个人。因此,“蓝领公寓”的利润也会比白领公寓要高一些。但能赚多少,并不是眼下公寓经营者们最关心的事儿。

没有“合法”的身份,让这些想做“蓝领公寓”的人悬着一颗心。目前,“蓝领公寓”这种上下铺的宿舍型公寓,常被人和“群租房”联系在一起。有的公寓不敢“明目张胆”地做,甚至连公寓的牌子也不敢往外悬挂。相较于白领公寓这几年的“茂盛”,“蓝领公寓”是一种低调的存在。

而打造一栋“蓝领公寓”的成本并不低。在房屋的改造装修上,徐早霞花在一间房的装修费用平均在4万元左右。“电线老化其实是引起火灾的主要原因,我们基本上都会重新拉电线,房间里面会装限流器,这样在房间里用不了大功率电器。”

徐早霞计算过,一间房的装修成本中,主要的“大头”在消防设施上。“消防占比在装修中占10%左右。”中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林发现,因为没有出台统一的标准,目前“蓝领公寓”在消防上每家都按照自己的方式来弄,好一点的公寓是按照酒店的标准来建造。

这几年做安歆公寓,徐早霞没少和消防部门打交道。“如果没有一个身份界定,(他们)也不知道按什么标准验收。”在穆林看来,“蓝领公寓”是长租公寓中最具市场潜力的细分领域,其需求是极度旺盛的。

“在国外,‘蓝领公寓’才是长租公寓中最为主要的领域。”穆林统计过,像欧美、新加坡和日本等国家的长租公寓中,约有2/3是制造业的员工宿舍和学生宿舍,只有1/3是青年宿舍。

政策是“1”,房源、盈利是后面的“0”。行业人士最期盼的是,政府能给“蓝领公寓”一个合规的“身份”。穆林认为,现在首要是把“蓝领公寓”和群租房之间的性质做明确的划分。在他看来,“蓝领公寓”应当被界定宿舍型公寓,有专业的运营机构进行管理和控制,并且要明确“蓝领公寓”直接面向企业市场,而不是挂个招租广告,什么个体都能成为租客。同时,这种针对企业的员工宿舍,只是一个临时居住的场所,员工可以在这里居住,但应禁止夫妻或带孩子居住。

目前来看,对于“蓝领公寓”,不同城市开的政策口子也不一样。广州在这方面先行一步。去年10月,广州发布了《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》,首次认可了住房租赁企业经营的宿舍型公寓,并公布了宿舍建筑设计规范的相关标准和要求。

其中规定,“单位宿舍或住房租赁企业经营的宿舍型公寓和集中式公寓,应当符合宿舍建筑设计规范的相关标准和要求。宿舍各类居室的人均使用面积不得小于宿舍建筑设计规范的相关规定”。

这让行业里的人看到了一丝希望。对于标准的制定,刘翔认为,“蓝领公寓”在经营风险和安全隐患上都远远大于普通住宅,“这一类业态的安全标准,包括日常管理和监督都应该有一套严格的体系,甚至说需要持照经营,”刘翔认为,“蓝领公寓”可以和酒店一样,需要通过政府审批才能够开业,“开业以后,(监管部门)还要定期进行安全检查公示。”

穆林认为,政府制定建筑标准之外,更要对“蓝领公寓”的运营标准提出要求。比如说,房间的设备设施、人员管理、查房制度和大功率电器使用等方面。在穆林看来,即便政府认可了“蓝领公寓”的存在,但在选址上,“蓝领公寓”不同于白领公寓,必须做集中式公寓,不能在住宅楼里改造做“蓝领公寓”。

一方面是“蓝领公寓”人口密集、能耗大,居住社区难以承载,“时间一长,容易出问题”。另一方面,人员太多,进进出出,也会使得周围的居民有意见。刘翔也同意这种观点,他认为,“蓝领公寓”必须是经过专业改造的物业,而且严格装修规范。

但寻找合适的物业也是一个不小的挑战。

目前,许多“蓝领公寓”的房源都是租下商业物业中的几层进行改造,在大城市里,越是靠近市区的物业,租金越贵。以安歆公寓为例,其在北京的房源均位于南四环至南六环。“南面的租金比较低,否则我们根本就做不下来。”

现在物业的租金成本要占到安歆公寓租房价格的一半以上。徐早霞算过,如果找北三环至北五环的物业,同样的床位,价格要提升50%,“如果能租到工业用地,成本会下降30%左右。”

刘翔认为,现在大城市里有一些商业楼宇受到电子商务的冲击,经营不好,如果这些空间能被允许改造成“蓝领公寓”,可以解决一些房源问题。一些行业人士希望政府今后能在政策上给予支持,允许城市内一些闲置的厂房改变性质,让住房租赁企业进行改造。

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